Jak sprawdzić stan nieruchomości przed zakupem i przed ubieganiem się o kredyt

Do zakupu nieruchomości niektórzy przygotowują się przez lata. Zakup mieszkania czy budowa domu to jedna z ważniejszych finansowych decyzji w życiu. Zdecydowana większość moich Klientów, bo około 80% to osoby, które kupują pierwsze w życiu mieszkanie. Często padają pytania co wstępnie powinni zweryfikować przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania czy domu. Klienci często korzystają z usług pośrednika obrotu nieruchomościami, którego zadaniem jest m.in. weryfikacja nieruchomości, ale niezależnie od tego, na spotkaniu związanym z kredytem hipotecznym też omawiam i weryfikuje posiadane przez Klienta informacje na temat nieruchomości, która ma być celem kredytowania.

Poniżej kilka praktycznych uwag, na co zwracać uwagę nawet na wstępnym etapie weryfikacji nieruchomości

Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdź jej zapisy.
Każdy, kto posiada numer KW może sam sprawdzić jej zapisy. Wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl i wybrać opcję przeglądanie księgi wieczystej. Co możemy wyczytać z KW.

Dział I – położenie, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości.
Zwróć m.in. uwagę na pozycję Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. W tej pozycji podawana jest powierzchnia użytkowa lokalu z powierzchniami przynależnymi, czyli np. piwnicą. Zdarzają się oferty sprzedaży gdzie sprzedający podają jako powierzchnie użytkową lokalu powierzchnie lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych co przynajmniej na etapie oferty zmienia koszt zakupu m²mieszkania. Najczęściej taki "zabieg" ma zachęcić potencjalnego Klienta do zainteresowania ofertą ze względu na atrakcyjną cenę za m².
Dział II – dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dział III – informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, z wyjątkiem własnościowego, np. służebnościach obciążających nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeń.
Mogą tam być wpisane zarówno służebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstępnych, lub wszczęciu postępowania egzekucyjnego.
Dział IV – tu wpisuje się hipoteki, jeżeli więc dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.
W tym dziale mogą być też wpisy hipoteki dokonane przez osoby fizyczne czy urzędy jak np. Urząd skarbowy, czy ZUS. I tak jak wpis hipoteki związany z zaciągniętym kredytem hipotecznym nie stanowi dla nowego banku kredytującego problemu (kredyt kupującego spłacany jest bezpośrednio przez bank kredytujący), tak hipoteka na rzecz osoby fizycznej czy innej instytucji już zdecydowanie jest problemem. Większość banków wymaga, aby na dzień składania wniosku, a najpóźniej na moment wypłaty kredytu takie hipoteki były wykreślone.

A co jeśli lokal nie ma założonej księgi wieczystej? Najczęściej dotyczy to mieszkań spółdzielczo – własnościowych. Wtedy głównym dokumentem jest podstawa nabycia nieruchomości, czyli najczęściej jest to akt notarialny, na podstawie którego obecny właściciel nabył prawo do nieruchomości.

2. Sprawdź stan techniczny nieruchomości, a jeśli się na tym nie znasz zatrudnij fachowca, który zrobi to za Ciebie. To wydatek około 200 zł, który przy inwestycji bardzo dużych pieniędzy w zakup nieruchomości zdecydowanie warto ponieść. Taką weryfikację polecam zarówno przy zakupie nowego mieszkania od developera (fachowiec jest w stanie wyłapać usterki, których nie widać gołym okiem) oraz przy zakupie mieszkania używanego, zwłaszcza w starym budownictwie. Dzisiaj na rynku jest też dużo ofert sprzedaży od tz. fliperów, czyli osób, które kupują nieruchomości, podnoszą jej wartość poprzez remont i sprzedają dalej. Często w takich nieruchomościach przeprowadzane są gruntowne remonty z wymianą wszystkich instalacji, ale bywają też inwestycje tylko „liftingowane”, które mają wyglądać jak po gruntownym remoncie. W każdym przypadku warto dokładnie wypytać o zakres remontu i rodzaj przeprowadzonych prac. I w zależności od stanu faktycznego porozumieć się co do ceny.

3. Jeśli to możliwe porozmawiaj z potencjalnymi sąsiadami i zapytaj jak się mieszka w danej okolicy. Sąsiad to bezcenne źródło informacji z pierwszej ręki.